Podpora nájomného bývania 2025: Ako chce štát prilákať súkromných investorov

Podpora nájomného bývania 2025. Štát plánuje od januára 2025 podporiť výstavbu komerčných nájomných bytov v spolupráci so súkromnými investormi. Opatrenia ako znížená DPH, príspevky zamestnávateľov na nájomné či rezervácia bytov pre kľúčové profesie by mali zvýšiť dostupnosť bývania. Avšak skúsenosti s doterajšími projektmi a riziko nesúladu s pravidlami EÚ vyvolávajú otázky o efektivite a zákonnosti tejto iniciatívy.

Kľúčové opatrenia a ciele štátnej podpory nájomného bývania

Podpora nájomného bývania patrí medzi hlavné priority vlády na rok 2025. V snahe zlepšiť dostupnosť bývania a vytvoriť podmienky pre mobilitu pracovnej sily vláda predstavila balík opatrení, ktoré by mali prilákať súkromných investorov. Na tlačovej konferencii 22. novembra 2024 boli prezentované konkrétne kroky, medzi ktorými dominujú daňové úľavy, finančné príspevky a cielená podpora kľúčových profesií.

Znížená DPH na výstavbu a kúpu bytov

Jedným z kľúčových opatrení je zníženie dane z pridanej hodnoty (DPH) na 5 % pre výstavbu a kúpu bytov určených na dlhodobý prenájom. Tento krok predstavuje zásadnú zmenu v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi, kedy bola DPH na bývanie výrazne vyššia. Opatrenie má dvojitý cieľ: zvýšiť atraktivitu výstavby pre investorov a zároveň znížiť celkové náklady na nájomné bývanie.

Zníženie DPH na dolnú hranicu nižšej sadzby je oprávnené ako štátna pomoc, ak s tým bude Európska komisia súhlasiť a uplatnia sa preukázateľné a jednoznačné výnimky pre pravidlá štátnej pomoci. Avšak už na prvý pohľad sa nejedná o sociálne nájomné bývanie a preto je riziko rozporu s európskymi pravidlami značné.

• Výhody pre investorov: Znížená DPH má za cieľ znížiť daňové zaťaženie pre súkromných developerov a investorov. Nižšie náklady na výstavbu a kúpu bytov zlepšujú finančnú rentabilitu projektov nájomného bývania, čo by mohlo viesť k zvýšeniu záujmu investorov o tento segment. Zároveň to umožňuje rozšíriť ponuku bytov na trhu.
• Výhody pre nájomníkov: Predpokladá sa, že nižšie náklady na výstavbu a kúpu bytov sa premietnu do nižších cien nájomného. Najväčší prínos by toto opatrenie mohlo priniesť v regiónoch, kde je dopyt po nájomných bytoch najvyšší, ako sú Bratislava a ďalšie mestské aglomerácie.
• Regionálny dopad: Hoci hlavné mestá budú prirodzeným cieľom nových projektov, vláda zdôrazňuje, že podpora by mala motivovať investorov aj v menej rozvinutých regiónoch, kde chýba dostupné bývanie pre nízkopríjmové skupiny.

Príspevky zamestnávateľov na nájomné

Ďalším inovatívnym opatrením je zavedenie príspevkov na nájomné, ktoré môžu zamestnávatelia poskytovať svojim zamestnancom. Tento príspevok bude oslobodený od odvodov a daňovo zvýhodnený, čo z neho robí atraktívny benefit pre zamestnávateľov aj zamestnancov.

• Mechanizmus príspevkov: Zamestnávatelia budú môcť poskytovať finančnú podporu svojim zamestnancom na úhradu nájomného. Výhodou je, že tento príspevok nebude podliehať odvodom ani dani z príjmu, čím sa efektívne zníži finančné zaťaženie nájomníkov.
• Príklad prínosu: Priemerné nájomné za trojizbový byt v Bratislave predstavuje približne 820 eur. Po započítaní príspevku zamestnávateľa by sa náklady na bývanie mohli znížiť na približne 600 eur, čo predstavuje výrazné uľahčenie pre rodiny a jednotlivcov.
• Výhody pre zamestnávateľov: Pre firmy ide o nový spôsob, ako prilákať a udržať kvalifikovaných pracovníkov. Príspevky na bývanie môžu byť vnímané ako konkurenčná výhoda na trhu práce, najmä v oblastiach s vysokými nákladmi na bývanie.
• Podpora mobility pracovnej sily: Vláda očakáva, že tento nástroj podporí mobilitu pracovnej sily, čím sa posilní dostupnosť kvalifikovaných zamestnancov v regiónoch s nedostatkom pracovnej sily.

Rezervácia bytov pre učiteľov a zdravotníkov

Tretím dôležitým opatrením je rezervácia časti bytov pre kľúčové profesie. Štát si vyhradí právo rezervovať až 40 % bytov postavených v rámci projektu pre zamestnancov, ako sú učitelia, zdravotníci či iní štátni zamestnanci. Cieľom je stabilizovať pracovnú silu v týchto dôležitých sektoroch, kde sú vysoké náklady na bývanie často dôvodom fluktuácie zamestnancov. V prípade týchto vybraných profesií (učitelia, zdravotníci, policajti, hasiči, a.p.) by Európska komisia (EK) mohla byť náchylná výnimky zo štátnej pomoci akceptovať, avšak aj to vyžaduje posúdenie takejto schémy pomoci konzultovať s EK.

Od svojho vzniku AŠPNB nepreukázala významné výsledky. Po viac ako dvoch rokoch činnosti sa nepodarilo spustiť ani jednu výstavbu nájomných bytov. Hlavným dôvodom je čakanie na vyjadrenie Európskej komisie o súlade navrhovaného modelu financovania s pravidlami hospodárskej súťaže.

• Nejasný model financovania: Zákon obsahuje viaceré prvky, ktoré by mohli byť v rozpore s pravidlami EÚ o štátnej pomoci, vrátane daňových úľav a nezdaniteľných príspevkov.
• Legislatívny chaos: Návrh zákona nebol dostatočne analyzovaný a pripomienky zo strany Ministerstva financií SR ani Protimonopolného úradu SR neboli zohľadnené.

Doterajšie skúsenosti s Agentúrou pre nájomné bývanie

Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) bola založená v júli 2022 s cieľom podporiť výstavbu nájomných bytov na Slovensku. Napriek ambicióznym cieľom sa však projekt stretol s viacerými problémami, ktoré vyplývajú z nedostatočnej legislatívnej prípravy a neefektívneho riadenia.

Zriadenie agentúry a legislatívny rámec

Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) bola založená v júli 2022 na základe zákona o štátnej podpore nájomného bývania. Jej cieľom je vytvárať podmienky pre rozvoj dostupného nájomného bývania na Slovensku, pričom sa zameriava na skupiny obyvateľov s nízkymi a strednými príjmami, ktorí nedosiahnu na komerčné nájomné alebo hypotéku.

Agentúra je záujmovým združením právnických osôb a jej kľúčové úlohy zahŕňajú:

• Správu systému štátom podporovaného nájomného bývania.
• Výber a kontrolu investičných partnerov.
• Schvaľovanie projektov a stanovovanie výšky nájomného.

Zákon o ŠPNB bol schválený v máji 2022, avšak legislatívny proces bol sprevádzaný vážnymi pripomienkami, najmä zo strany Ministerstva financií SR a Protimonopolného úradu SR, ktoré upozorňovali na možné riziká týkajúce sa štátnej pomoci. Zákon bol od svojho prijatia už štyrikrát novelizovaný.

Výsledky kontrolnej akcie NKÚ SR

Najvyšší kontrolný úrad (NKÚ) Slovenskej republiky vykonal podrobnú kontrolu činnosti agentúry, pričom poukázal na vážne problémy v jej fungovaní a riadení.

1. Neštandardný proces vzniku

• Návrh zákona o ŠPNB bol predložený formou poslaneckého návrhu bez dostatočného posúdenia odbornou verejnosťou.
• Významné pripomienky o rizikách štátnej pomoci neboli zohľadnené, čo spôsobilo legislatívne nedostatky, ktoré komplikovali implementáciu projektu.
• Proces schvaľovania bol neštandardný, čo viedlo k následným problémom s notifikáciou Európskej komisii (EK).

2. Konanie o štátnej pomoci nie je ukončené

• Kľúčové prvky systému, ako daňové úľavy a nezdaniteľné príspevky na nájomné, môžu byť považované za štátnu pomoc.
• Žiadosť o schválenie bola predložená EK až 11 mesiacov po prijatí zákona, čo spôsobilo výrazné zdržanie projektov.
• Bez konečného stanoviska EK nie je možné realizovať plánované projekty a uzatvorené investičné zmluvy obsahujú odkladacie podmienky, ktoré závisia od výsledku posudzovania štátnej pomoci.

3. Nefunkčné orgány agentúry

• Personálne prepojenia medzi členmi predstavenstva a zakladateľmi spôsobovali konflikt záujmov.
• Predstavenstvo agentúry bolo nefunkčné viac ako štyri mesiace, čo paralizovalo činnosť organizácie.
• Riadiace procesy boli nastavené neefektívne, čo vytváralo riziko dominancie jedného zakladateľa pri rozhodovaní.

4. Hospodárnosť a efektívnosť finančných prostriedkov

• Od roku 2021 do júna 2024 bolo na činnosť agentúry vynaložených viac ako 5 miliónov eur, avšak tieto prostriedky boli využité prevažne na administratívu a prevádzku agentúry, nie na dosahovanie jej cieľov.
• Náklady na právne služby dosiahli 273 780 eur, pričom agentúra nevyužila dostupné služby Úradu vlády SR za výhodnejšie ceny.
• Prenájom priestorov bol dohodnutý za viac ako 1 milión eur, pričom podmienky nájmu boli výhodné pre prenajímateľa.

5. Nedostatok reálnych výsledkov

• Za viac ako dva roky od prijatia zákona nebol postavený ani jeden štátom podporovaný nájomný byt.
• Agentúra uzavrela len dve investičné zmluvy, avšak ich účinnosť je podmienená schválením EK.
• Väčšina plánovaných úloh, ako tvorba databáz a marketingových projektov, nebola splnená.

Nové zmluvy a otázky efektivity uzatvorené v novembri 2024

Podľa správy Najvyššieho kontrolného úradu (NKÚ) SR bolo na prípravu modelu nájomného bývania a činnosť agentúry vynaložených viac ako 5 miliónov eur. Tieto prostriedky zahŕňali výdavky na poradenské služby (1,9 mil. eur), právne poradenstvo (270 000 eur) a drahý prenájom priestorov. Napriek tomu agentúra nedosiahla žiadne hmatateľné výsledky.

Napriek doterajším problémom agentúra pokračuje v uzatváraní nových zmlúv. Dňa 14. novembra 2024 bola zverejnená rámcová zmluva o poskytovaní právnych služieb s firmou BDO Legal s.r.o. v hodnote 599 940 eur.

Táto skutočnosť vyvoláva otázky o efektívnosti vynakladania verejných prostriedkov, najmä vzhľadom na predchádzajúce výdavky na právne poradenstvo a absenciu konkrétnych výsledkov.

Kritický pohľad na nový plán vlády: Prečo to nemusí fungovať

Vláda deklaruje, že projekt podpory nájomného bývania bol prepracovaný na základe predchádzajúcich skúseností, pričom dôraz kladie na lepšie podmienky pre investorov, jasné pravidlá spolupráce a rýchly štart výstavby od januára 2025. Avšak, na základe analýzy predchádzajúcich zlyhaní a aktuálnych opatrení je dôvodné pochybovať, že tento plán vyrieši kľúčové problémy, ktoré projekt doteraz brzdili.

1. Byrokratická náročnosť zostáva neadresovaná

Hoci vláda tvrdí, že projekt je „prepracovaný“, nie je jasné, ako konkrétne boli eliminované byrokratické prekážky, ktoré odrádzali investorov a komplikovali realizáciu. Slovenský legislatívny a administratívny rámec je často zbytočne zložitý, čo spôsobuje:

• Oneskorenie schvaľovacích procesov: Minulá prax ukázala, že štátne agentúry potrebovali mesiace, ak nie roky, na vybavenie povolení a implementáciu projektov.
• Nejasná koordinácia medzi úradmi: Rôzne štátne inštitúcie (napr. Štátny fond rozvoja bývania a nová agentúra) mali v minulosti problémy s komunikáciou a kompetenčným prekrývaním. Neexistujú dôkazy, že tento problém bol systémovo vyriešený.

Prečo to nebude fungovať: Ak neboli implementované konkrétne procesné reformy, projekt ostane zaseknutý v administratívnych zložitostiach. Zlepšenie podmienok pre investorov je neúčinné, ak im štát nevie zabezpečiť rýchly a transparentný schvaľovací proces.

2. Nedostatočná atraktivita pre investorov

Hoci vláda sľubuje lepšie podmienky pre investorov, mnohé kľúčové faktory, ktoré ovplyvňujú atraktivitu, neboli riešené:

• Finančné neistoty: Zníženie DPH na 5 % a príspevky zamestnávateľov na nájomné sú síce vítané opatrenia, ale nepokrývajú všetky riziká spojené s nájomným bývaním, ako je návratnosť investícií alebo nízky dopyt v niektorých regiónoch.
• Riziko spätnej vymáhania štátnej pomoci: Bez notifikácie projektu Európskej komisii hrozí, že poskytnutá pomoc bude označená za nezákonnú. Investori sa môžu obávať, že budú nútení vrátiť prijaté dotácie alebo daňové úľavy.
• Nedostatok regionálnej podpory: Väčšina investičných projektov sa prirodzene sústredí na lukratívne lokality, ako sú veľké mestá. Ak vláda nezavedie konkrétne stimuly pre výstavbu v menej atraktívnych regiónoch, projekt nepokryje celonárodné potreby.

Prečo to nebude fungovať: Bez dostatočne atraktívnych a legislatívne zabezpečených podmienok investori nebudú ochotní podstúpiť riziko, najmä ak hrozia problémy s legislatívnou neistotou a nízkou návratnosťou mimo lukratívnych oblastí.

3. Neistá legislatívna príprava

Jedným z kľúčových problémov predchádzajúcich projektov bola legislatívna nepripravenosť, ktorá spôsobila problémy so súladom s pravidlami EÚ. Ani nový plán zatiaľ nepreukázal, že bol predložený na posúdenie Európskej komisii. To vytvára niekoľko rizík:

• Potenciálne sankcie: Ak projekt zahŕňa prvky štátnej pomoci (zníženie DPH, príspevky zamestnávateľov) bez notifikácie a schválenia Európskou komisiou, Slovensko čelí riziku pokút a spätnej vymáhateľnosti.
• Odhadovaný časový sklz: Notifikačný proces môže trvať mesiace. Ak tento krok nebol vopred vykonaný, „okamžitý začiatok výstavby“ od januára 2025 je nerealistický.

Prečo to nebude fungovať: Bez včasnej legislatívnej notifikácie je projekt ohrozený nielen právne, ale aj časovo. Potenciálne sankcie alebo spory môžu úplne zastaviť realizáciu.

4. Slabé riešenie problémov z minulosti

Nový plán sa síce odvoláva na „skúsenosti z minulosti“, no konkrétne opatrenia, ktoré by riešili opakujúce sa problémy, neboli prezentované. Medzi tieto problémy patria:

• Neefektívne riadenie agentúr: V minulosti sa ukázalo, že štátne agentúry často nedokázali efektívne nakladať s verejnými prostriedkami. Príkladom je Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania, ktorá za dva roky nepreukázala významné výsledky, no vynaložila milióny eur na administratívne náklady.
• Nedostatok transparentnosti: Ak chýbajú jasné pravidlá prideľovania bytov alebo finančných stimulov, projekt riskuje stratu dôvery verejnosti.

Prečo to nebude fungovať: Ak vláda nezabezpečí reformu riadiacich mechanizmov a transparentné pravidlá implementácie, nový projekt môže dopadnúť rovnako ako jeho predchodcovia – s vysokými nákladmi a minimálnym prínosom.

5. Regionálne rozdiely a nerovnováha

Slovensko čelí výrazným regionálnym rozdielom v dostupnosti bývania. Väčšina opatrení v rámci nového plánu sa však sústredí na všeobecné riešenia, ktoré nemusia byť vhodné pre každý región.

• Mestské oblasti: V mestách, ako je Bratislava, môže zníženie DPH podporiť výstavbu, no vysoké náklady na pozemky a stavebné materiály môžu aj tak držať ceny nájomného vysoko.
• Vidiecke oblasti: V menej rozvinutých regiónoch môže chýbať dopyt po nájomných bytoch, čo znižuje atraktivitu projektov pre investorov.

Prečo to nebude fungovať: Bez cielených opatrení na podporu výstavby v rôznych regiónoch hrozí, že projekt sa zameria len na veľké mestá, zatiaľ čo menšie obce a vidiecke oblasti ostanú bez riešenia problému nedostatku bývania. Dôvod je jednoduchý, súkromníkovi sa v malom meste oplatí stavať menej, malý projekt je menej rentabilný a tým pádom sa aj tým hore dokáže „menej dať na kávu“.

Podpora nájomného bývania 2025: Prečo nový plán nebude fungovať

Nový nápad premiéra Fica možno vnímať ako brilantný ťah alebo ako projekt, ktorý je od začiatku odsúdený na zlyhanie – nič medzi tým. Skutočnosť, že bol vytvorený za zatvorenými dverami, bez otvorenej odbornej diskusie a s účasťou developerov blízkych strane SMER-SD, vzbudzuje vážne pochybnosti o jeho zámeroch a realizovateľnosti.

Vysoké riziko neúspechu

S veľkou pravdepodobnosťou tento projekt čelí riziku neúspechu, ktorý môže mať ďalekosiahle dôsledky:

• Právne spory s Európskou komisiou: Ak sa ukáže, že projekt porušuje pravidlá štátnej pomoci, hrozí, že Slovensko bude musieť čeliť sankciám.
• Finančné náklady na daňovníkov: Ak Európska komisia nariadi spätné vymáhanie neoprávnenej pomoci, tieto náklady sa prenesú na občanov Slovenskej republiky.
• Medzinárodná blamáž: Prípadné sankcie alebo spory na Európskom súdnom dvore by mohli poškodiť reputáciu Slovenska v EÚ.

Politická budúcnosť premiéra Fica

Vzhľadom na politické trendy a historické paralely je možné predpokladať, že tento projekt zasiahne Slovensko v čase, keď premiér Fico už nebude politicky relevantný. Jeho politické preferencie môžu klesať podobne, ako tomu bolo u jeho predchodcov, Mečiara a Dzurindu, ktorí postupne ustúpili z politickej scény.

Zatiaľ čo Fico môže tento projekt prezentovať ako svoj veľký plán, dôsledky neúspechu zostanú trvalým bremenom pre občanov. Pokuta a finančné následky za prípadné porušenie pravidiel EÚ budú účtované všetkým daňovníkom, ktorí sa stanú rukojemníkmi jeho rozhodnutí.

Slovensko čelí riziku ďalšieho megalománskeho projektu, ktorý môže skončiť finančným fiaskom a politickým odkazom premrhaných zdrojov. Aby sa tomu predišlo, vláda musí zabezpečiť:

• Transparentnosť a odbornú diskusiu pri návrhu projektov,
• Legislatívny súlad s pravidlami EÚ,
• Efektívne využitie verejných zdrojov.

Ak sa tak nestane, tento projekt môže byť zapamätaný ako ďalší politický omyl s vysokou cenou pre občanov Slovenska.

Čo z návrhu premiéra Fica je dobrý nápad: Podpora nájomného bývania 2025

Rezervácia bytov pre učiteľov a zdravotníkov: Riešenie pre kľúčové profesie

Jedným z najvýznamnejších opatrení v rámci podpory nájomného bývania je zavedenie mechanizmu rezervácie bytov pre kľúčové profesie. Štát plánuje vyčleniť až 40 % bytov postavených v rámci projektu nájomného bývania pre zamestnancov, ktorí sú nevyhnutní pre fungovanie verejných služieb. Táto iniciatíva by mala prispieť k stabilizácii pracovnej sily v sektoroch, kde vysoké náklady na bývanie často spôsobujú fluktuáciu zamestnancov.

Cieľové skupiny: Podpora kľúčových profesií

Opatrenie je zamerané na profesie, ktoré sú nevyhnutné pre fungovanie spoločnosti, no zároveň často čelia problémom s dostupnosťou bývania. Medzi tieto profesie patria najmä:

• Učitelia: Nedostatok pedagógov je dlhodobým problémom, najmä v menších obciach a regiónoch, kde sú platy nízke a možnosti bývania obmedzené. Dostupné nájomné bývanie by mohlo motivovať mladých absolventov pedagógie k zotrvaniu v školstve.
• Zdravotníci: Lekári, sestry a ďalší zdravotnícki pracovníci často čelia vysokým životným nákladom v mestách, kde sú zdravotnícke zariadenia koncentrované. Rezervácia bytov pre túto skupinu by mohla prispieť k riešeniu personálnych výpadkov v nemocniciach.
• Iní štátni zamestnanci: Do tejto kategórie spadajú napríklad policajti, hasiči či sociálni pracovníci, ktorí vykonávajú nepostrádateľné úlohy, ale často čelia nedostatočným podmienkam bývania.

Regionálny dopad: Rovnováha medzi mestami a vidiekom

Rezervácia bytov má význam nielen vo veľkých mestách, ale najmä v menších regiónoch, kde je nedostatok kľúčových profesií ešte výraznejší. Štát plánuje implementovať regionálne stratégie, ktoré zohľadnia špecifické potreby rôznych oblastí.

• V mestách: Mestské oblasti, ako je Bratislava, čelia najvyšším nákladom na bývanie, čo je problém pre učiteľov a zdravotníkov s priemernými mzdami. Rezervácia bytov za zvýhodnené podmienky môže zmierniť tento tlak a uľahčiť prístup k cenovo dostupnému bývaniu.
• V regiónoch: V odľahlejších regiónoch môže rezervácia bytov motivovať odborníkov, aby pracovali a zostali v týchto oblastiach, čím by sa znížila fluktuácia zamestnancov v kľúčových sektoroch.

Výhody pre zamestnancov

Rezervácia bytov prináša zamestnancom vo verejnom sektore viaceré výhody, ktoré môžu zlepšiť ich pracovné podmienky a zvýšiť atraktivitu profesií.

• Istota bývania: Dostupnosť cenovo prijateľných nájomných bytov zabezpečuje stabilitu zamestnancov, ktorí sa nemusia obávať vysokých nákladov na bývanie.
• Zníženie finančného zaťaženia: Nájomné v rezervovaných bytoch bude nižšie ako trhové ceny, čo umožní zamestnancom ušetriť a zlepšiť ich celkovú finančnú situáciu.
• Motivácia pre mladých profesionálov: Dostupné bývanie môže slúžiť ako nástroj na prilákanie mladých absolventov do školstva, zdravotníctva či iných verejných služieb, kde je nedostatok kvalifikovaných pracovníkov.

Aj dobré nápady, môžu v krajine, kde dominuje klientelizmus, skrátka nevyjsť!

Aj keď rezervácia bytov pre kľúčové profesie prináša zjavné výhody, tento model môže čeliť niekoľkým výzvam:

• Transparentnosť pridelenia bytov: Aby sa predišlo možnému zneužitiu, štát bude musieť zaviesť jasné pravidlá a mechanizmy na prideľovanie bytov na základe objektívnych kritérií.
• Regionálna nerovnováha: Väčšina nových bytov môže byť sústredená v lukratívnych oblastiach, čo by mohlo znevýhodniť zamestnancov v odľahlejších regiónoch.
• Finančná udržateľnosť: Dotovanie nájomného pre zamestnancov si vyžaduje dlhodobé financovanie, ktoré môže byť náročné v kontexte obmedzeného štátneho rozpočtu.

Skúsenosti s podporou nájomného bývania v krajinách EÚ

Európske krajiny už niekoľko desaťročí zavádzajú rôzne mechanizmy na podporu nájomného bývania, pričom ich prístupy sú často inšpiráciou pre ostatné štáty. Rakúsko, Francúzsko a Nemecko patria medzi lídrov v tejto oblasti, pričom ich modely ponúkajú cenné poznatky o tom, ako efektívne podporovať nájomné bývanie.

Rakúsko: Dlhoročná tradícia nájomného bývania

Rakúsko je považované za vzor v oblasti sociálneho bývania a podpory nájomného bývania. Približne 42 % z celkového bytového fondu v Rakúsku tvoria nájomné byty, čo odráža silnú podporu zo strany štátu a tradíciu dostupného bývania pre všetky vrstvy obyvateľstva.

• Dotácie a finančná podpora: Rakúska vláda poskytuje rozsiahle dotácie na výstavbu nájomných bytov, pričom financovanie je zabezpečené prostredníctvom kombinácie štátnych prostriedkov a príspevkov od miestnych samospráv. Táto podpora sa zameriava na budovanie udržateľných a energeticky efektívnych bytov.
• Regulácia cien nájomného: Nájomné v Rakúsku je prísne regulované, aby zostalo dostupné pre rôzne príjmové skupiny. Regulácia zahŕňa stanovenie maximálnych cien na základe typu bytu a lokality, čo zabezpečuje férové podmienky pre nájomníkov.
• Silná úloha neziskových organizácií: Dôležitou súčasťou rakúskeho modelu sú neziskové bytové združenia, ktoré hrajú kľúčovú rolu pri výstavbe a správe nájomných bytov. Tieto organizácie fungujú na princípe „náklady plus“, čo znamená, že nájomné pokrýva len náklady na výstavbu a údržbu, bez ziskových marží.
• Inkluzívny prístup: Rakúsko podporuje bývanie pre širokú škálu obyvateľstva vrátane mladých rodín, starších ľudí a znevýhodnených skupín. Tento prístup minimalizuje segregáciu a podporuje sociálnu súdržnosť.

Francúzsko: Daňové úľavy pre investorov

Francúzsko zaviedlo inovatívny model podpory nájomného bývania prostredníctvom daňových úľav pre súkromných investorov. Tento systém bol navrhnutý tak, aby motivoval investorov k výstavbe nájomných bytov za dostupných podmienok.

• Daňové zvýhodnenia: Investorom, ktorí financujú výstavbu nájomných bytov, štát poskytuje daňové úľavy vo forme zníženia daňového základu alebo odpočtu časti investície. Tieto úľavy sú však viazané na splnenie konkrétnych podmienok, ako je maximálna výška nájomného a minimálna dĺžka prenájmu (napr. 10 až 15 rokov).
• Zabezpečenie regulácie cien: Štát stanovuje maximálne limity nájomného v rámci dotovaných projektov, aby zabezpečil dostupnosť bývania pre nízko a stredne príjmové domácnosti. Tento model umožňuje nájomníkom získať stabilné bývanie za prijateľné ceny, pričom zároveň znižuje riziko špekulácií na trhu s nehnuteľnosťami.
• Cielenie na strednú triedu: Francúzsky model je zameraný predovšetkým na podporu strednej triedy, ktorá čelí rastúcim nákladom na bývanie v mestských oblastiach. Tento prístup je výhodný najmä pre mladé rodiny a pracujúcich profesionálov.

Nemecko: Verejno-súkromné partnerstvá

Nemecko sa pri podpore nájomného bývania spolieha na model verejno-súkromných partnerstiev (PPP), ktorý umožňuje efektívnu spoluprácu medzi štátom a súkromnými investormi.

• Spoločné financovanie: Štát spolupracuje so súkromnými spoločnosťami, pričom poskytuje finančné stimuly na výstavbu nájomných bytov. Tieto stimuly zahŕňajú dotácie, garancie na úvery a daňové úľavy.
• Zdieľanie rizík: Model PPP umožňuje rovnomerné rozloženie rizík medzi štát a súkromný sektor. Súkromní investori získavajú istotu návratnosti investícií, zatiaľ čo štát má kontrolu nad reguláciou cien a kvalitou bývania.
• Fokus na veľké mestá: Väčšina projektov je realizovaná v metropolitných oblastiach, kde je najvyšší dopyt po nájomnom bývaní. Táto stratégia pomáha riešiť problémy s dostupnosťou bývania v mestách ako Berlín, Mníchov či Hamburg.
• Inovácie v oblasti bývania: Nemecko sa zameriava na výstavbu ekologických a energeticky efektívnych bytov. Tieto projekty zahŕňajú moderné technológie, ktoré znižujú prevádzkové náklady a prispievajú k udržateľnosti.

Poučenia pre Slovensko

Každý z uvedených modelov ponúka cenné lekcie, ktoré by mohli byť aplikované na Slovensku:

• Rakúsko ukazuje dôležitosť dlhodobej podpory sociálneho bývania a zapojenia neziskových organizácií.
• Francúzsky systém daňových úľav by mohol byť inšpiráciou pre prilákanie súkromných investorov.
• Nemecký model PPP zdôrazňuje význam spolupráce medzi štátom a súkromným sektorom pri riešení problémov s dostupnosťou bývania.

Štátna pomoc a pravidlá EÚ: Je nový model udržateľný?

Jednou z kľúčových výziev, ktorým čelí podpora nájomného bývania na Slovensku, je zabezpečenie súladu s pravidlami Európskej únie o štátnej pomoci. Tieto pravidlá sú navrhnuté tak, aby zabránili narušeniu hospodárskej súťaže na vnútornom trhu EÚ. V prípade, že štát poskytne zvýhodnenie určitým subjektom bez predchádzajúceho schválenia Európskou komisiou, môže byť takáto pomoc považovaná za nezlučiteľnú s trhom, čo vedie k vážnym dôsledkom.

Riziko nezlučiteľnej štátnej pomoci

Podľa článku 107 Zmluvy o fungovaní Európskej únie (ZFEÚ) je štátna pomoc nezlučiteľná s vnútorným trhom EÚ, ak spĺňa tieto kritériá:

1. Zvýhodňuje určité podniky alebo sektory:
   • Štátna pomoc sa môže týkať konkrétnych podnikateľských subjektov, čím dochádza k narušeniu rovnakých podmienok pre všetkých účastníkov trhu.
   • V prípade podpory nájomného bývania môžu byť problematické napríklad daňové úľavy pre investorov, ktoré zvýhodňujú súkromných developerov oproti konkurencii.
2. Narušuje alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže:
   • Ak štátne opatrenia vedú k deformácii hospodárskej súťaže tým, že poskytujú finančné výhody len určitej skupine subjektov, môže dôjsť k narušeniu rovnakých podmienok na trhu.
   • Príkladom môže byť nezdaniteľný príspevok zamestnávateľov na nájomné, ktorý môže vytvárať nerovnosť medzi podnikmi, ktoré tento príspevok poskytujú, a tými, ktoré na to nemajú zdroje.
3. Ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi:
   • Ak pomoc ovplyvňuje obchodné vzťahy medzi členskými krajinami, môže byť považovaná za nezákonnú. V prípade nájomného bývania môže ísť o zahraničných investorov, ktorí môžu byť poškodení nepriamym zvýhodnením domácich developerov.

Problémy so zlučiteľnosťou opatrení Slovenska

Podpora nájomného bývania, ako ju predstavila slovenská vláda, zahŕňa niekoľko prvkov, ktoré môžu byť v konflikte s pravidlami EÚ:

• Daňové úľavy na výstavbu a kúpu bytov: Znížená DPH na 5 % môže byť považovaná za formu štátnej pomoci, ak z nej profitujú len vybrané subjekty. Ak opatrenie nie je správne odôvodnené a schválené Európskou komisiou, hrozí, že bude označené za nezákonné.
• Nezdaniteľné príspevky na nájomné: Príspevky zamestnávateľov oslobodené od daní a odvodov sú významným rizikom, keďže môžu byť vnímané ako priame zvýhodnenie určitých subjektov na trhu práce.
• Rezervácia bytov pre štátnych zamestnancov: Ak by sa rezervované byty poskytovali za výrazne nižšie ceny len vybraným profesiám, mohlo by to byť interpretované ako neprimerané zvýhodnenie, ktoré by mohlo naraziť na pravidlá štátnej pomoci.

Možné dôsledky nezlučiteľnej štátnej pomoci

Ak Európska komisia dospeje k záveru, že opatrenia Slovenska sú nezlučiteľné s pravidlami EÚ, môže to mať vážne následky:

1. Vrácenie neoprávnenej pomoci:
   • Subjekty, ktoré profitovali z nezákonnej pomoci, by boli povinné vrátiť celú sumu vrátane úrokov. To môže znamenať finančné straty pre investorov aj pre zamestnávateľov.
2. Sankcie pre Slovensko:
   • Ak sa zistí, že Slovensko neoznámilo opatrenia vopred a nepožiadalo o ich schválenie, môže čeliť pokutám zo strany EÚ.
3. Narušenie dôvery investorov:
   • Potenciálne problémy so zlučiteľnosťou môžu odradiť zahraničných a domácich investorov, ktorí by inak mali záujem zapojiť sa do projektov nájomného bývania.

Príklady pokút a konaní z EÚ

Európska komisia už v minulosti rozhodla o nezlučiteľnej štátnej pomoci v podobných prípadoch:

• Apple v Írsku (2016): Európska komisia rozhodla, že daňové výhody poskytnuté spoločnosti Apple boli nezákonnou štátnou pomocou. Írsko muselo spätne vymáhať sumu 13 miliárd eur.
• Poľsko a energetika (2019): Poľsko bolo nútené zmeniť svoj systém dotácií pre uhoľné elektrárne, keďže tieto dotácie boli označené za narúšajúce hospodársku súťaž.

Ako zabezpečiť zlučiteľnosť opatrení?

Aby Slovensko predišlo rizikám spojeným s nezlučiteľnou štátnou pomocou, je nevyhnutné:

1. Notifikácia opatrení Európskej komisii:
   • Vláda musí vopred oznámiť plánované opatrenia a získať ich schválenie od Európskej komisie.
2. Transparentné pravidlá:
   • Opatrenia musia byť navrhnuté tak, aby boli neutrálne a nepreferovali žiadnu konkrétnu skupinu subjektov.
3. Dôkladná analýza:
   • Všetky prvky podpory musia byť podložené analýzami, ktoré preukážu ich vplyv na hospodársku súťaž a vnútorný trh.

Štátna pomoc a pravidlá EÚ: Podmienky a riziká nezlučiteľnosti

Podľa pravidiel Európskej únie (EÚ) o štátnej pomoci sa podpora poskytovaná členskými štátmi môže považovať za nezlučiteľnú s vnútorným trhom, ak nespĺňa podmienky stanovené v článku 107 Zmluvy o fungovaní Európskej únie (ZFEÚ). Tieto pravidlá sú doplnené usmerneniami, ako je dokument 2019/C 224/01, ktorý špecifikuje podmienky poskytovania pomoci a situácie, kedy môže byť považovaná za neoprávnenú.

Podmienky nezlučiteľnej štátnej pomoci

1. Neexistencia všeobecného záujmu

Štátna pomoc musí slúžiť na podporu cieľov, ktoré sú v záujme celej spoločnosti, ako je hospodársky rozvoj, zlepšenie zamestnanosti alebo ochrana životného prostredia. Ak pomoc slúži len na úzke komerčné účely bez preukázania konkrétneho prínosu pre spoločnosť, môže byť označená za nezlučiteľnú. Príklad: Dotácia pre konkrétnu firmu na výstavbu, ktorá nemá pozitívny dopad na zamestnanosť alebo hospodársky rozvoj širšieho regiónu.

2. Narušenie hospodárskej súťaže

Ak pomoc zvýhodňuje určité spoločnosti alebo sektory na úkor iných, môže narušiť rovnaké podmienky na trhu. To môže spôsobiť deformáciu hospodárskej súťaže a obmedziť inováciu alebo efektívnosť. Príklad: Poskytnutie dotácie jednej firme na úkor konkurencie v rovnakom sektore.

3. Absencia proporcionality

Pomoc musí byť primeraná a obmedzená na minimum potrebné na dosiahnutie zamýšľaného cieľa. Ak je výška pomoci neprimerane vysoká v porovnaní s plánovaným efektom, môže byť považovaná za neoprávnenú. Príklad: Dotácia, ktorá prevyšuje náklady projektu alebo umožňuje príjemcovi získať neprimerané zisky.

4. Selektivita

Pomoc by mala byť dostupná pre všetky podniky v podobnej situácii. Ak je zameraná len na konkrétnych príjemcov bez objektívneho zdôvodnenia, môže byť nezákonná. Príklad: Podpora vybraných spoločností v špecifickom regióne bez jasného odôvodnenia.

5. Nedodržanie pravidiel de minimis

Pravidlá de minimis sú pre zmysluplné projekty nájomného bývania nerelevantné – jedná sa o príliš malé sumy.

6. Chýbajúca notifikácia a schválenie Komisiou

Každý plánovaný program štátnej pomoci, ktorý presahuje limity alebo zahŕňa špecifické prvky podpory, musí byť pred jeho zavedením notifikovaný a schválený Európskou komisiou. Poskytnutie pomoci bez tejto konzultácie môže viesť k jej označeniu za nezákonnú. Príklad: Spustenie programu podpory investorov bez schválenia príslušnou sekciou EK.

7. Porušenie pravidiel pri financovaní veľkých projektov

Veľké investičné projekty majú špecifické finančné limity a podmienky oznamovania. Ak tieto podmienky nie sú splnené, pomoc môže byť považovaná za nezákonnú.

8. Kumulácia pomoci

Na ten istý projekt sa nesmie poskytnúť viacero foriem podpory, ktoré spolu presiahnu povolené limity. Európska komisia sleduje, aby nedochádzalo k prekrývaniu viacerých foriem pomoci.

9. Porušenie environmentálnych a sociálnych pravidiel

Ak pomoc podporuje projekty, ktoré sú v rozpore s environmentálnymi alebo sociálnymi cieľmi EÚ, napríklad projekty zvyšujúce emisie CO₂, môže byť zamietnutá.

Praktické dôsledky neoprávnenej pomoci

1. Vrátenie pomoci zo strany firmy (pokiaľ ju majiteľ nestihne prepísať na bieleho koňa)

Európska komisia môže rozhodnúť o vrátení celej poskytnutej pomoci vrátane úrokov. Pre príjemcu to môže znamenať vážne finančné problémy.

2. Finančné pokuty pre členský štát – Slovensko

V prípade vážneho porušenia pravidiel môže Komisia udeliť sankcie členskému štátu, ktorý poskytol pomoc bez schválenia.

3. Negatívny vplyv na investičné prostredie

Podniky čeliace spätnej vymáhateľnosti pomoci môžu zaznamenať výrazné finančné straty, čo oslabuje dôveru investorov v stabilitu krajiny.

Príklady z praxe

• Slovenské elektrárne (2005): Slovensko poskytlo neoprávnené daňové výhody spoločnosti pri privatizácii. EK nariadila ich vrátenie.
• Poľská lodná doprava (2008): Poľsko dotovalo lodné spoločnosti bez schválenia EK. Firmy museli vrátiť prijaté prostriedky.
• Malév – Maďarské aerolínie (2012): Neoprávnená pomoc leteckej spoločnosti viedla k jej bankrotu po tom, ako EK nariadila vrátenie stoviek miliónov eur.

Ako predísť problémom so štátnou pomocou?

1. Notifikácia opatrení EK: Všetky podporné opatrenia musia byť konzultované a schválené Komisiou pred ich zavedením.
2. Transparentnosť a proporcionalita: Pomoc musí byť primeraná, odôvodnená a dostupná za jasných podmienok.
3. Dodržanie limitov de minimis: Podpora pod stanovenými limitmi minimalizuje riziko porušenia pravidiel.

Zdroje:

1. Úrad vlády SR: Štát podporí súkromných investorov pri výstavbe komerčných nájomných bytov
2. Národný kontrolný úrad: Správa o výsledku kontroly – Činnosť agentúry štátom podporovaného nájomného bývania

Autor:

Marcel Litvák Feliks / Redakcia LOOM.sk